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借地権の更新について

借地権の更新について

借地権の更新について

  • 期間満了後も更新は可能な場合もある。
  • 更新時にトラブルが多発することが多い。

借地の権利は借地契約に定められた契約期間の満了をもって更新できる場合があります。

注意しなければならないのは双方で定めた借地契約の中に「更新料の支払いの取り決め」がある場合、更新時に地主様に更新料の支払い義務が発生すると言うことです。

存続期間については旧法、新法により異なります。また、一度旧法で取り交わした契約については更新後でも新法は適用されず、引き続き旧法が適用されます。

詳しくは借地借家法のページへ

どちらしても、更新時にはトラブルがやはり多いようです。

(例)
・借地契約の中に更新料の支払い義務に関しては書かれていないのに、地主さんから更新料を請求された。(明渡し要求に関して詳しくはこちらのページへ
・こちらは更新したいのに、地主さんから「更新は認めないので借地の権利を返して欲しい」と言われてしまっている。
・更新料の相場がわからず、かなり高額な更新料を請求されている。

など、地主様からの要求でお困りの借地権者様は大変多く見受けられます。

更新料の支払い義務

  • 借地権の更新料の支払いに関する法的根拠はない。
  • 支払いが慣習化していた場合は支払い義務が発生する事も。
  • 契約自体に記述されていれば支払い義務は発生。

根本的に、借地の権利の支払い義務に関しては「払わなくてはいけない」という法律はありません。
が、前述したとおり「双方の定めた借地契約の中に、更新料の支払いについて明確に締結している場合」は、更新料の支払い義務が発生します。
また、借地契約の中に更新料の支払いの記述が無くとも、過去に更新料の支払いが発生している記録がある場合も更新の際に支払い義務が発生するという判例も過去にありますのでこの点も注意が必要です。

更新料の相場

  • 更新料の相場は「5%〜10%」。
  • 支払いが慣習化していた場合は支払い義務が発生する事も。
  • 地域によって相場は大きく変動。

更新料の相場としては、5%〜10%と割れています。
もちろん東京近郊は値段が高めになることが多く、全国で見ると地域により大きく差があるのが現状です。また、例としては地主様は更地価格の3〜5%前後を要求してくるパターンが多いようです。

地主様からの更新料の請求根拠としては、
・更新時に更新の異議を唱えない事に対する対価。
・地代が安い代わりに、その対価として。
などが地主様の更新料に対する根拠が多く見受けられます。

更新を断られることも、、

  • 更新拒絶と共に、借地権の返還要求の可能性が。
  • 地主は正当事由がなければ拒絶はできない。
  • 更新拒絶を拒否しても、その後の関係にに大きな影響も。

更新時に起こる大きなトラブルとして、地主様が借地の更新を認めてくれず、その権利の明け渡し(返還)を要求してくるケースです。

明渡し(返還)要求に関して詳しくはこちらのページへ

もちろん地主さん側に正当理由が無い場合は、もちろん更新の拒絶をする権利はありません。
ですが、実際にはお客様が地主様からの「借地権の更新の拒絶」を受け付けなかったとした場合、その後のお客様からの「借地権の売却・譲渡」や「増改築」に対し、今度は地主様からその要求を拒絶されることが起こる可能性があるが現実です。

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